A Avaliação dos imóveis no bairro do Pinheiro

Conheço de perto o bairro do Pinheiro, na minha infância costumava frequentar a casa de um amigo do colégio na Praça Arnon de Melo, já na minha adolescência o ponto de encontro era o conjunto Divaldo Suruagy, onde fiz vários amigos e até hoje tenho contato, um bairro bastante tranquilo, de gente de bem, festeira e acolhedor, me lembro durante a época junina o quanto era frequentado o palhoção do conjunto Divaldo Suruagy, os moradores aproveitavam para colocar barracas em torno do conjunto no intuito de comercializar bebidas e comidas típicas e faturar um dinheiro extra, que várias vezes era revertido em reformas no próprio apartamento, me lembro bem desse detalhe.

Como corretor e Avaliador de imóveis desde 2014, venho trabalhando com a elaboração de avaliações de imóveis para a justiça de Alagoas onde sou cadastrado como Perito no banco de dados da mesma, então ora trabalhamos como assistente do juiz e ora trabalhamos como assistente técnico da parte (acompanhando o perito do juiz em suas vistorias).

Para que o corretor de imóveis esteja habilitado para realizar estas avaliações para a justiça é necessário que ele além de estar devidamente inscrito no CRECI – Conselho regional dos corretores de imóveis, esteja também cadastrado no CNAI – Cadastro nacional de avaliadores de imóveis, sendo este mantido pelo COFECI – Conselho federal dos corretores de imóveis, para que o corretor faça sua inscrição no CNAI é necessário que o mesmo possua o certificado de Avaliação de Imóveis reconhecido pelo COFECI, após concluir o curso e estando de porte do certificado é que ele pode requerer sua inscrição no CNAI, estando tudo ok no CRECI e no CNAI o corretor pode se inscrever no banco de peritos e se habilitar para fazer avaliações para a justiça.

Qual o profissional indicado para realizar as avaliações? O corretor de imóveis habilitado ou o engenheiro?

Vai depender da finalidade da avaliação, se o objetivo é atestar a segurança física do imóvel devido as rachaduras que foram causadas, o profissional indicado é o engenheiro especialista em perícia e vistoria nas edificações, agora se a finalidade é determinar o valor de mercado dos imóveis o profissional mais indicado é o corretor de imóveis habilitado no Creci, Cnai e banco de peritos da Justiça de acordo com a resolução  957/2006 do COFECI que autoriza os corretores de imóveis realizar avaliações para a justiça.

“Rock Hudson (2016), um dos corretores pioneiros a conquistar o título de avaliador imobiliário em Minas Gerais, compara que para a classe imobiliária foi um ganho a nova resolução, pois faz-se necessário compreender que cada categoria profissional tem sua função, ou seja, é atribuição do corretor de imóveis a parte mercadológica, e no caso da construção de um imóvel, são atribuições dos engenheiros e arquitetos.”(DANTAS THIAGO, 2017)

A desvalorização dos imóveis

O que ocorreu no Pinheiro em relação aos imóveis é uma situação extremamente atípica, os imóveis não só vieram sofrer uma desvalorização, há casos em que realmente não se encontra comprador interessado, até porque a orientação da defesa civil de Maceió em algumas áreas é que se desocupem os imóveis, pois os mesmos correm risco de desabamento.

O aumento no preço dos alugueis em bairros vizinhos

Se por um lado os imóveis do bairro do Pinheiro estão desvalorizando, por outro os imóveis de bairros próximos, mas que não foram afetados estão a valorizar, pelo menos no que se diz respeito ao valor do aluguel, já é notável o aumento no bairro da Gruta, apartamentos que eram alugados por R$ 1.200,00 hoje estão sendo alugados por R$ 1500,00, e a fila de espera é grande, vários colegas estão com listas clientes na espera.

A elaboração do PTAM

Para a elaboração de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, a fim de se pleitear uma indenização ao responsável pelo evento, deve-se usar uma data retroativa a tal evento, e calcular o valor de mercado nesta data, onde o bairro se encontrava em sua total normalidade e não havia tais fatores que viessem a depreciar os imóveis.

Metodologia a ser usada

A metodologia a ser usada nestas avaliações vai depender da particularidade de cada imóvel, podendo-se usar a metodologia comparativa de dados de mercado, a metodologia evolutiva (utilizada nos casos de avaliação de casas implantadas em um terreno e de outras benfeitorias constantes nele. Quando não se encontrar imóveis semelhantes no mercado imobiliário para obter-se a média, avalia-se o terreno separado dela para se comparar) ou ate mesmo a avaliação em massa (que é geralmente utilizada para se calcular o IPTU), no final o avaliador é quem definirá no seu ponto de vista a metodologia ideal a ser usada e assim defender seu PTAM na esfera judicial.

Problemas na falta de um PTAM feito de acordo com as normas

Laudos sem elementos técnicos suficientes são facilmente contestados em juízo, isso significa que se pode perder um montante alto caso seja realizada uma avaliação pouco detalhada ou inconsistente. Excluindo os aborrecimentos para juiz e advogados também pode-se ter uma negociação equivocada e anulação de contrato caso sejam encontrados erros na avaliação. Para se evitar questionamentos na validade do trabalho o perito avaliador deve seguir rigorosamente a resolução COFECI nº 1.066/07 e norma ABNT NBR 1463 que sustentam a validade judicial do PTAM.

Por Mario Torres – 06/09/2019

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Mario Torres é corretor de imóveis desde 2014, está cadastrado no Cnai e nos bancos de peritos da justiça estadual e federal em Alagoas, já atuou em diversos casos como perito do juiz e assistente técnico da parte, é diretor de desenvolvimento do sindicato dos corretores de imóveis do estado de Alagoas.

 

 

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